Балансовая стоимость (book value)
Оценка имущества — это комплекс мероприятий по определению стоимости определенного имущества, с конкретно поставленной целью. В качестве имущества может выступать любой объект, находящийся во владении определенного лица.
На сегодняшний день выделяют три методики определения стоимости имущества:
- методика балансовой стоимости;
- методика капитализированной стоимости;
- методика рыночной стоимости.
Ни одна методика не имеет особых преимуществ перед другими, а выбор всегда зависит от конкретных условий и самого объекта оценки.
Рыночная оценка может проводиться в отношении следующих объектов:
- недвижимое имущество, включая земельные участки;
- транспортные средства;
- ценные бумаги;
- объекты незавершенного строительства;
- промышленные предприятия;
- коммуникации.
Методы рыночной оценки
Чаще всего прибегают к методу сравнительных продаж. В этом случае анализируется конкретный рынок. Если оценке подлежит квартира или офис, то оценщик собирает информацию в отношении подобного имущества, выставленного на продажу. Сравнивая аналогичные сделки на рынке недвижимости, можно сформировать реальную стоимость оцениваемого объекта. В мировой практике на данную методику приходится около 90% всех случаев. В нашей стране пока достаточно сложно получить адекватную стоимость при помощи этого метода, так как рынок недвижимости еще находится в «зачаточном» состоянии.
В этой категории есть несколько типов оценки, применяемых в разрезе бизнеса.
- Метод отраслевых коэффициентов. Способ применим при оценке компаний и базируется на ценовых показателях для разных отраслей экономики.
- Методика сделок для акционерных обществ. В этом случае оценка формируется на основе данных о ценах, прежних покупках контрольного пакета акций, других компаний, при частичном поглощении обществ, при слиянии или полном поглощении.
- Методика компаний-аналогов. Оценка производится на оценке полностью выплаченных акций в сходных компаниях.
Затратный метод основан на оценке улучшений, которые произведены на объекте оценивания. Данная методика может использоваться по отношению к земельным участкам в исключительных случаях, когда улучшения на объекте недвижимости неразрывно связаны с земельным участком.
Метод оценивания в зависимости от категории использования. Фактически в данном случае определяется максимальный доход, который сможет получить покупатель после приобретения объекта оценки. Такая методика подойдет для оценки земли, в особенности в границах города, где земельные участки для продажи присутствуют в ограниченном количестве.
Для чего может потребоваться оценка
В такой услуге заинтересованы банковские учреждения, так как перед страхованием имущества, передаваемого под ипотеку, проводятся оценка и страхование из расчета реальной стоимости недвижимого имущества. Оценка банку нужна и в случае возврата залогового имущества для дальнейшей продажи на торгах.
Для местных органов самоуправления оценка недвижимого имущества также востребована при определении размера налога на недвижимость. Ведь этот налог составляет порой 70% от общего бюджета.
Оценка может потребоваться, если покупатель определенного имущества хочет убедиться в его реальной стоимости. Если человеку необходимо отдать под залог свое имущество, то он тоже может провести оценку. Участие в инвестиционных проектах также подразумевает полную оценку всего предприятия.
Как проводится оценка
Для начала заказчику необходимо подобрать оценщика, опираясь не только на наличие сертификата. У оценщика должен быть респектабельный офис, с информацией о работающих экспертах, их сертификатах и опыте работы. Обращайте внимание, сколько оценщик работает на рынке и были ли у него крупные заказчики.
Проведите предварительную беседу, обсудите параметры и условия оценки имущества. Расскажите о характеристике объекта и цели проведения оценки, уточните ориентировочную стоимость услуги и сроки выполнения заказа. Таким образом можно «познакомиться» с несколькими оценщиками.
После выбора оценщика заключите договор с точным описанием оцениваемого объекта и указанием его местоположения. Контракт должен содержать стоимость договора и срок выполнения работ. Теперь оценщик выезжает на объект оценки, проводит осмотр, фотографирует и заполняет отчет. В случае оценки нанесенного ущерба рекомендуется привлечь к процессу виновную сторону, чтобы у нее не было оснований опротестовать полученную оценку в судебном порядке.
В офисе оценщик обрабатывает полученную информацию, анализирует рыночную ситуацию вокруг подобных объектов, учитывая прочие факторы, проводит расчеты и готовит отчет об оценке. В итоге готовый отчет передается заказчику, который оплачивает проделанную работу.
Поделиться